Ngày đăng: 26/10/2022 – Ngày cập nhật: 28/10/2022
Nguồn: Facebook, Bùi Thúy Hà
1. Bất động sản đầu tư là gì?
- Bất động sản là những tài sản không thể di dời, cụ thể là đất đai, nhà cửa, mặt bằng,…Đây là những tài sản mang lại tính sinh lời rất cao cho chủ sở hữu.
- Bất động sản đầu tư là những gì liên quan đến bất động sản nhưng nó thu hẹp lại ở một phạm vi nhỏ hơn. Lĩnh vực này bao gồm quyền sử dụng đất đai, nhà cửa và cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu nắm giữ.
- Những tài sản đó cũng có thể được người kinh doanh bất động sản đầu tư đi thuê theo hợp đồng thuê tài chính. Sau một thời gian nắm giữ, chủ sở hữu sẽ thu được lợi nhuận từ việc giá của bất động sản tăng lên.
- Tuy nhiên những tài sản trong lĩnh vực bất động sản đầu tư tuyệt đối không được sử dụng trong sản xuất, cung cấp dịch vụ hoặc cho những mục đích quản lý khác. Bên cạnh đó chúng cũng không được đem bán để kinh doanh như thông thường mà chỉ được chủ sở hữu nắm giữ và thu lời từ việc bất động sản tăng giá.
2. Những trường hợp nào được coi là bất động sản đầu tư
- Bất động sản đầu tư sẽ bao gồm quyền sử dụng đất đai của cá nhân hay tổ chức sở hữu nó. Những người này sẽ nắm giữ chúng trong một thời gian dài và đợi đến khi chúng tăng giá thì họ sẽ thu được lợi nhuận.
- Bất động sản đầu tư cũng bao gồm quyền sở hữu đất đai của một cá nhân hay doanh nghiệp nào đó nhưng chủ sở hữu vẫn chưa xác định được mục đích kinh doanh nhất định. Họ có thể là những người có dư nguồn vốn và chỉ đơn thuần mua lại đất đai chứ chưa có ý định sử dụng chúng để thu lợi nhuận trong tương lai.
- Nhà, mặt bằng, cơ sở hạ tầng do cá nhân hoặc doanh nghiệp sở hữu và cho người khác thuê lại rồi thu phí từ họ.
- Trong trường hợp nếu một Công ty mẹ mà cho các Công ty con của mình thuê hoặc sử dụng đất đai trong quá trình kinh doanh thì trong hạch toán định kỳ trên báo cáo tài chính của Công ty con, bất động sản đó vẫn được tính là bất động sản đầu tư.
3. Cách tính giá của bất động sản đầu tư
Cần biết về nguyên giá của bất động sản đầu tư => Đây là tất cả các chi phí mà một cá nhân hay doanh nghiệp phải bỏ ra để có quyền sở hữu bất động sản đầu tư đó, tính đến thời điểm các loại bất động sản đầu tư đó được xây dựng xong. Chi phí đó cũng bao gồm chi phí pháp lý, giấy tờ liên quan để hoàn tất thủ tục sở hữu của cá nhân, doanh nghiệp.
- Nếu trong trường hợp doanh nghiệp mua bất động sản đầu tư theo phương thức trả chậm (Trả góp) thì theo quy định, nguyên giá của bất động sản đầu tư đó được tính bằng số tiền được trả ngay tại thời điểm mua.
- Nếu trong trường hợp tài sản là bất động sản đầu tư tự xây dựng thì nguyên giá của nó sẽ bao gồm cả chi phí xây dựng và những chi phí phát sinh tính đến thời điểm hoàn thành việc xây dựng.
Tiếp theo là hao mòn của bất động sản đầu tư: Đây là khoản chi phí mà bất kỳ ai làm trong lĩnh vực bất động sản đều phải biết => Trong quá trình sử dụng hoặc nắm giữ để chờ bất động sản đầu tư tăng giá thì có một số chi phí phát sinh được tính là khấu hao (Ví dụ là các chi phí dành cho việc sửa chữa, cải tạo đất đai, mặt bằng do ảnh hưởng của thời tiết… Hoặc trong quá trình chủ sở hữu cho thuê đất đai thì càng cho thuê nhiều lần thì giá trị của bất động sản đầu tư đó ngày càng giảm).
Khoản giá trị còn lại: Được tính bằng sự chênh lệch của nguyên giá với khoản khấu hao của bất động sản đầu tư sau một thời gian nhất định. Đây chính là giá trị thực của bất động sản đầu tư tính đến thời điểm hạch toán giá trị còn lại của nó.
4. Tài khoản sử dụng
Theo Thông tư 200/2014/TT-BTC, để hạch toán Kế toán Bất động sản đầu tư thì sử dụng TK 217.
Tài khoản 217 (Bất động sản đầu tư): Là TK sử dụng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng, giảm bất động sản đầu tư (BĐSĐT) của Doanh nghiệp theo nguyên giá, được theo dõi chi tiết theo từng đối tượng tương tự như TSCĐ.
5. Một số bút toán giao dịch chủ yếu
5.1. Khi mua bất động sản đầu tư
Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có các TK 111, 112
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, ghi:
Nợ TK 217 – BĐSĐT (Theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có TK 331 – Phải trả cho người bán
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
Có TK 242 – Chi phí trả trước
Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
5.2 Trường hợp xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao
Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐSĐT, căn cứ vào các tài liệu và chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào Bên Nợ TK 241 “XDCB dở dang” (Tương tự như xây dựng TSCĐ hữu hình => Xem giải thích tài khoản 211 “TSCĐ hữu hình”).
Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐSĐT, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang
5.3. Chuyển từ BĐS chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT
Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 – TSCĐ vô hình
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
Nợ các TK 2141, 2143
Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (Nếu BĐSĐT để cho thuê)
Có TK 217 – BĐSĐT (Nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá)
Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 – BĐSĐT
Có các TK 1557, 1567
- Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê thì tiến hành trích khấu hao theo quy định.
- Nếu nắm giữ chờ tăng giá thì không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy => Ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
5.4 Thuê tài chính với mục đích để cho thuê
Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 – BĐSĐT
Có các TK 111, 112, 3412
(Thanh toán tiền thuê khi nhận Hóa đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại TK 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá)
Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
Nếu mua lại BĐS thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm)
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Có các TK 2141, 2143
Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thỏa mãn các điều kiện được vốn hóa hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT
Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (Nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, ghi:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,…
Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang
5.5. Bán, thanh lý BĐSĐT
Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT
Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (TK 5117) (Giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (TK 33311)
Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, ghi:
Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp
Ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, ghi:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư nếu có)
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Có TK 217 – BĐSĐT (Nguyên giá của BĐSĐT)
5.6. Cho thuê Bất động sản đầu tư
Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê BĐSĐT, ghi:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (TK 5117)
Ghi nhận giá vốn BĐSĐT cho thuê
Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn BĐSĐT, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (TK 2147)
Có các TK 111, 112, 331,…
Trường hợp chưa tập hợp đủ giá vốn của BĐSĐT do một phần dự án chưa hoàn thành (Cho thuê cuốn chiếu), phải ước tính giá vốn cho thuê tương tự như phương pháp ước tính giá vốn khi bán thành phẩm BĐS.
5.7 Chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành BĐS chủ sở hữu sử dụng
Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán => Tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (TK 2147) (Số hao mòn luỹ kế nếu có)
Có TK 217 – BĐSĐT (Nguyên giá)
Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, ghi:
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hóa BĐS chờ bán, ghi:
Nợ TK 156 – Hàng hóa (TK 1567)
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Trường hợp chuyển BĐSĐT thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 – BĐSĐT
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (Nếu có)
Có các TK 2141, 2143
Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (Tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa BĐS). Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, ghi:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.